임대차 3법 총정리
임대차 3법 소급 적용 등
임대차 3법 이란?
전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안을 통징하는 말입니다. 임대차 3법중 전월세신고제로 전월세 계약 시 실거래가 신고가 의무화 되고, 전월세상한제로 재개약 시 임대료 인상률을 연 5%이내로 제한하게 됩니다. 또한 임대차 3법중 마지막인 계약갱신청구권은 전세 계약 갱신(2년)을 임대인에게 요구할 권리를 보장하게 됩니다.
임대차 3법인 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 31 개정을 하게 되었습니다. 정부의 이번 임대차 3번의 개정이유는 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있었습니다. 이에 정부는 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보증기간을 연장하고, 이른바 전월세상한제를 연계 도입해서 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5%이상 증액하지 못하도록 제한하기 위해 개정된 것입니다.
1. 임대차 3법 - 계약갱신청구권(주택임대차 보호법)
이번에 개정된 법안 중에서 가장 말도 많고 탈도 많았던 것이 바로 이 계약갱신청구권이라고 볼 수 있겠는데요!! 그동안 전세를 살면서 다시 계약을 할때면 2년마다 갱신 또는 새로운 계약을 하는 것이 당연했었습니다. 그렇지만 이번 법안이 통과되면서 전세 계약이 만료가 되더라도 기존 세입자가 원한다면 동일한 조건으로 계약을 한번 더 연장하는 것이 주요 골자 입니다. 세입자의 경우에 신규 입주일로부터 총 4년동안 거주 가 가능한 것입니다. 따라서 임차인에게는 좋은 것이지만 임대인에게는 조금 불편한 정책이라고 볼수 있지만, 정부의 법은 힘있는 사람보다는 약자를 위해 법안을 만드는 것이 사회 안정막 확충을 위해 적절한 것이라고 할 수 있습니다. 그렇다고 강한 압박은 좋이 않지만요!!
이 계약갱신청구권의 단점으로 꼽히는 것이 전세자금이 급격히 상승할 수 있다입니다. 지금 살고 있는 사람한테는 해당 사항이 안되지만 이 법이 시행되는 시기에 전세를 구하려면 2년뒤에 상승할 것을 선반영해서 전세값을 올리게 된다는 부작용이 발생하기도 할 수 있을 것 같습니다.
집주인이 임대차 3법중 계약갱신청구권 거절 가능 한 경우
- 본인이나 직계존비속이 직접 거주할 목적으로 입주 할 경우에는 거부가 가능합니다. 다만 집주인은 해당 주택에서 2년간 의무로 거주를 해야 합니다. 만일 신계약을 거부하고 직접 거주하지 않고 다른 세입자를 구햇을 경우에는 종전 세입자에게 손해배상을 해야 한다고 하네요!!
- 우선 세입자의 잘못이 있는 경우 2개월치 이상 월세를 연체 했을 경우 거절 사유 인정.
- 세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세를 줬을 경우에도 거절 사유 인정.
- 세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실포 파손한경우도 거절 사유 인정.
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 거절 사유 인정.
- 서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구 거절 사유 인정.
2. 임대차 3법 - 전월세 상한제(주택임대차 보호법)
전월세 상한제란, 임대료 증액을 5%로 제한을 두는 법률입니다. 전세금이나 월세 인상을 어느 정도제한을 하는 법안인데요!! 주변 시세가 올랐다고 해서 갑자기 전세금을 몇천만원씩 올리거나 월세를 갑자기 올릴 수 없도록 전월세에 상한제를 두어 임차인을 보호하고자 하는 법안입니다. 예를 들어 2억에 전세를 계약할 경우에 다음 연장할 때 전세 보증금을 5%이상 올리지 못하면 1천만원 이상 올리지 못한 다는 의미입니다. 5%센트도 일부 세입자에게 부담스러운 금액이긴 하지만 최대한의 수치가 있다는 제한적 의미가 있는 것에 의의를 두면 되겠습니다.
또한 계약 갱신 시 기존 임대료가 5%이상 증액을 못하거나 직전연도 물가 상승률을 넘지 못하도록 제한하게 됩니다.
임대료 상승 부분을 임차인이 예측할 수 있는 범위가 정해지는 것이기 때문에 임차인의 경우에 임대료의 상승에 대하여 계획적으로 세울 수 있고 안정적으로 거주할 수 있다는 점이 장점입니다. 다만, 이법이 시행되기 전 전세, 월세 가격이 급상승할수 있다는 것과 4년 재계약 이후에 신규 계약시 전월세 가격이 급상승 할 가능성이 있다는 것이 단점으로 꼽을 수 있습니다.
3. 임대차 3법 - 전월세 신고제(부동산 거래 신고 등에 관한 법률)
지금까지는 전월세 계약 시 신고를 하는 것이 의무가 아니었습니다. 하지만 앞으로는 전월세 거래 30일 이내 임대료, 보증금, 임대기간 등을 관할 지방자치단체에 신고를 해야 한다고 합니다.
부동산 매매거래의 경우에 중개사를 통하면 중개사무소에서 해당 지자체에 실거래 신고를 하게 되어있는데요, 그래서 부동산 어플등에 나오는 신거래가가 확인이 가능합니다. 이것을 이제는 임대차 거래에도 신고를 해야 한다는 것입니다. 이 전월세 신고제가 시행 되면 투명하게 거래가 공개되어 세입자 들이 합리적인 가격으로 계약을 맺을 수 있게 됩니다.
또한 주택 임대차 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자가 부여되기 때문에 임차인이 따로 주민센터에 확정일자를 받지 않아도 보증금 보호를 받을 수 있게 된다고 합니다. 이것은 세입자에게 장점으로 볼 수 있지만, 반면에 임대 소득세를 내지 않았던 집주인은 전월세 내용의 공개로 세금 부담이 늘어날 수 있게 됩니다. 이 전월세 신고제의 경우 내년 2021년 6월부터 시행될 예정이라고 합니다.
4. 임대차 3법 - Q&A
1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약 갱신요구 가능한지?
- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까기 기간에 청구해야 합니다.
2. 갱신요구권은 몇번 부여 되는지?
- 갱신요구권은 1회에 한하여 2년 보장이 됩니다.
3. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
- 그렇지 않습니다. 개정 법률에 따른 계약 갱신 요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는경우로 한정됩니다.
4. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주 해야 하는지?
- 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. (임차인은 계약해지 통보를 하더라도 계약만료 전이라면 3개월간은 임대료납부를 해야 합니다.)
5. 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세 전환이 가능한지?
- 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세 전환은 임차인 동이가 없이는 불가능합니다. 또한 동의에의한 전환되는 경우 법정 전환율이 적용됩니다.
6. 계약갱신청구권 제도가 도입되는경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?
- 아닙니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 여향이 없이 가능합니다. 임차인이 거주하고 있더라도 당연히 주택은 매도가 가능합니다. 다만 조건은 계약기간은 유지하고 계약갱신청구권 행사시 실입주를 해야 거절이 가능하고 2년 거주의의무가 있습니다.
모든 정책은 혜택을 보는 사람이 있으면 혜택을 받지 못하는 사람도 생기기 마련입니다. 또 약한 부분을 찾아서 악용하는 사례도 발생할 수도 있습니다. 정부는 장단점을 정확히 파악하고 실거주 및 실사용자들에게 피해가 적게 가도록 그리고 유주택자들에게도 피해가 적게 가면서 대부분이 만족할 수 있는 정책이 만들어지길 희망 합니다.